Quickstart gebouwen – inkopen met impact

Hoewel de coronacrisis sommige bedrijven het zetje geeft om kantoren en andere bedrijfsruimten af te stoten, zijn gebouwen en buitenterreinen voor veel organisaties nog steeds cruciaal. We zien ook dat de coronacrisis zorgt voor andere eisen, er is zelfs een aangepaste NEN norm. Hybride vergaderzalen, rustige zoomplekken, oplaadpunten voor e-bikes, goede ventilatie en veilige looproutes zijn nu extra belangrijk. Ook als de bezetting straks weer omhoog kan, willen we hier misschien wel aan vasthouden.

Een gebouw heeft onderhoud nodig, wordt beheerd, en af en toe heringericht of verbouwd. Door slim in te kopen, kun je het verschil maken. Niet alleen op de luchtkwaliteit, maar ook op het energieverbruik of de herbruikbaarheid van afvalmateriaal.

Gebouw op maat

We starten weer bovenaan de R-ladder: Refuse. Maak alleen gebruik van (nieuwe) materialen en energie waar je echt niet zonder kan en weiger al het andere. Als inkoper of duurzaamheidsmanager heb je een belangrijke rol om te zorgen dat er niet onnodig wordt ingekocht. Dat doe je allereerst door je kantoor- en bedrijfsruimten steeds goed te laten passen bij de omvang van je organisatie. En waar je  door krimp of verwachte groei tijdelijk niet zelf alles nodig hebt, biedt dan ruimtes (tegen betaling) aan partijen in je netwerk. Bijvoorbeeld voor de rustige vrijdagmiddag of het weekend. Dat brengt ook reuring en kans om samenwerking te verdiepen. Andersom geldt dat ook: misschien kunnen je collega’s wel tijdelijk bij een bevriende partij neerstrijken die ruimte overheeft.

Duurzaam beheren

Je doet dit ook door je gebouw slim te beheren, zoals bijvoorbeeld ‘Edge Technologies’ doet. Met sensors en het nudgen van de gebruikers kan je ervoor zorgen dat het licht en de verwarming in lege ruimten automatisch uitgaan. Of dat bepaalde ruimten niet gebruikt en dus ook niet verwarmd of schoongemaakt worden op rustige uren. Ook de koffiemachine, het toilet en de printer op deze gang kunnen dan een dagje rust krijgen. Niet alleen de schoonmaak, maar ook onderhoud en vervanging kan je slimmer inplannen als je weet hoe een ruimte gebruikt wordt. Bij de VU worden bijvoorbeeld intensief gebruikte liften dankzij een slim contract vaker onderhouden dan de rustige.

Snel en vakkundig repareren, regelmatig inspecteren, een goede duurzame meerjarenonderhoudsplanning doe je om je gebouw in stand te houden. Zit het kozijn goed in de verf, dan zal het hout niet snel rotten. En een duurzaam beheerd gebouw blijkt bovendien tevredener gebruikers te hebben. Wat weer resulteert in minder wisselingen van gebruikers (en dus minder verbouwingen).

Waar gehakt wordt, vallen spaanders. In de keuze van materialen en meubilair is het zinvol  te kijken naar repareerbaarheid en het makkelijk kunnen vervangen van cruciale onderdelen. Zo stel je een grootscheepse verbouwing nog even uit. Intensief gebruikte onderdelen kunnen een ander kwaliteitseis meekrijgen, dan minder intensief gebruikte onderdelen. Maar ook het ontwerp heeft invloed. Zo koos PWC voor een tapijt waarbij vervanging van versleten stukken de look juist verrijkt. Bovendien moet je nadenken wie de reparatie of de vervanging kan uitvoeren. Heb je daarover afspraken met de leverancier? Zit dit in de service bij je huurcontract? Of loopt er een klusjesman van je eigen organisatie rond?

Verbouwen, maar dan wel goed

Kom je toch niet onder een verbouwing uit, dan is dat wel hét moment om een aantal cruciale zaken goed te doen. Een dilemma bij verduurzaming van gebouwen is dat de verduurzamingsinvestering vaak bij de eigenaar ligt, terwijl de huurder profijt heeft van het hogere comfort en de lagere energierekening. Een split incentive dus. Wil je allebei verduurzamen, dan zijn afspraken nodig zodat een shared incentive ontstaat.

Kantoren moeten vanaf 2023 energielabel ‘C’ hebben, maar ambitieuzer mag altijd! Voor veel partijen is een BREEAM certificaat ‘excellent’ of ‘outstanding’ de holy grail. Niet gek, want de gebouwwaarde kan wel tot 20% hoger zijn. Er is een speciale versie voor kleinere verbouwingen en gebruik: BREEAM-NL In Use. Naast BREEAM heb je ook andere gebouw keurmerken als LEED of product/materiaalkeurmerken als Dubokeur of FSC-hout. Bij verkoop is een energielabel verplicht. En vanaf 2022 kan de gemeente je verplichten om zonnepanelen op het dak te leggen.

Met deze verbouwing wil je idealiter de volgende verbouwing voorkomen, door een ontwerp te maken dat nu goed past, maar waarmee je ook bij een veranderend gebruik uit de voeten kan. Met een verbouwing is ook verspilling van energie en materialen in de toekomst te voorkomen: door in te zetten op een passief ontwerp, door energiezuinige installaties en apparaten, door zelf energie te gaan opwekken of opslaan. Als inkoper heb je bovendien de keus of je producten wil aanschaffen of huren of juist diensten wil afnemen. Een lamp en een rol vloerbedekking? Of licht en loopuren as-a-service? In dat laatste geval liggen de verantwoordelijkheid voor levensduur en onderhoud op basis van kwaliteitseisen bij de aanbieder.

Om toekomstig afval te voorkomen registreer je welke materialen je toepast met een materialenpaspoort. Zo wordt zelf hergebruiken of overdoen naar iemand anders in een latere fase veel makkelijker. Je vraagt natuurlijk de architect om te zorgen voor een ontwerp waarin je materialen makkelijk kan demonteren, schoonmaken en repareren.

Niet voor alles is al een optimaal circulair ontworpen product op de markt. Zonnepanelen bijvoorbeeld zijn moeilijk te recyclen. De focus ligt dan misschien op het inkopen van gifvrije panelen. Een andere optie is om op zoek te gaan naar een product dat nog in ontwikkeling is en als testlocatie of launching customer de ontwikkeling vooruit te helpen.

Waar vind je circulaire bouwmaterialen?

Je bent niet de eerste die een circulair gebouw wil en er zijn al goede voorbeelden. Alliander heeft al ervaring met circulair renoveren en heeft nu de ambitie om haar nieuwe Amsterdamse kantoor te realiseren met materialen uit de directe omgeving. De Groene Afslag zit nu nog in een slooppand in Laren. Juist vanwege de tijdelijkheid wilden zij gebruik maken van restmaterialen van anderen. Ook Circl op de Zuidas is grotendeels met hergebruikte materialen gerealiseerd. Right to Copy is hun motto.  Afkijken dus!

Toch is een van de grote uitdagingen om circulaire bouwmaterialen te vinden. Zo heeft Cirkelstad speciaal hiervoor een Buyer Group waar je je bij kunt aansluiten. Maar ook Insert of de Rotterdamse materialenmarktplaats is een goede startplek om materialen te vinden of aan te bieden. In de Gooi en Vechtstreek beschouwen gemeenten hun buitenruimte als materialenopslag. Met Insert weten ze precies welke straatsteen waar ligt, wanneer die eventueel beschikbaar komt en hoe (goed) die te hergebruiken is. Handig bij het ontwerpen van nieuwe gebieden. Voor de inrichting  van je gebouw kan je terecht op inside inside.

Met een lokaal tintje: Een stoel van bioplastic dat 10 jaar geleden werd uitgevonden door onderzoekers van de UvA.

Een duurzame bouwplaats

Eén op de drie vrachtvoertuigen in Amsterdam is bouwlogistiek. Tel daar nog eens de busjes voor onderhoud en reparatie bij op. Schone voertuigen die vol heen én vol terug rijden – bijvoorbeeld naar een bouwhub – zijn een goede start. En bouwvakkers die op de fiets komen zorgen samen met bouwvervoer over het water voor veel minder opstoppingen. Prefabriceren in een bouwfabriek onder schone en veilige omstandigheden verkort de verbouwtijd ter plaatse. Bovendien is het makkelijk om zo’n bouwfabriek van schone energie te voorzien. De aannemer vraag je natuurlijk om ook schoon en stil bouwmaterieel in te zetten, en een duurzame bouwkeet. Dat is fijner voor zijn eigen mensen en voor jouw buren.

Meer lezen?

• Facto heeft een pagina over Smart Buildings;
• RVO Nederland zette van alles over Duurzaam gebouwonderhoud op een rij;
• Platform Duurzame Huisvesting verzamelt kennis voor de transitie naar een duurzame utiliteitsbouw;
• C-creators maakte een handreiking voor Bouwhubs;
• Op zoek naar goede voorbeelden? De Dutch Green Building Council beheert BREEAM-NL en houdt een lijst bij van projecten die gecertificeerd zijn;
• Bouwlab in Haarlem en Price in Almere zetten zich in voor innovatie in de bouw;
• In de Metropool Amsterdam wordt ingezet op meer houtbouwwoningen. Biobased (ver)bouwen is ook voor kantoren en bedrijfsgebouwen een goed idee;
• Het Rli heeft onlangs een essay gepubliceerd over een circulaire en digitale bouwindustrie.

Waarom zou je het alleen doen? Op veel bedrijventerreinen weet de parkmanager heel goed wat er bij de buren speelt rondom verduurzaming. Op de Zuidas, op Sloterdijk en in Zaanstad is een actieve Green Business Club.

Wil jouw organisatie meedoen met een van de volgende Impacttracks, of heb je aanvullingen of voorbeelden die goed passen bij deze quickstart, stuur dan een mail naar inkopenmetimpact@amecboard.com.